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ߣadminʱ䣺2023-02-25 18:08

€个更可€的王健?

图片来源@视觉中国

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巨潮WAVE,作?

谢泽锋,编辑

杨旭?/p>

久未公开露面的王健林,被拍到在洛阳€察。先后去了白马寺、洛邑古城等地€?/p>

联想到万达于去年接手河南建业商业项目的运营权€事,看来他要在河南大干一场€那个熟悉€又变得神秘的中国前首富,蛰伏多年,似乎又要€回来了€?/p>

2017年,王健林在地产的上€个高峰期全盘转型,卖掉文旅资产,实行轻资产化。众€周知,当时的转型和资产甩卖过程充斥着种种€疑€流€和揶揄€?/p>

5年过去了。断臂求生后的万达一度陷入到龟缩状€,但也在地产大爆炸的时代里幸运脱身。在许家印€孙宏斌们面?ldquo;生死存亡之秋时,王健林的事业悄然回暖?/p>

在他这次现身之前的一段时间,已经有些媒体€始计算他的万达广场一年可以收到多少钱的租金€给他冠上了中国€强包租公的名号的同时,也替他庆幸资产卖得好,债务还得早€?/p>

除了房地产业′外,万达的另€个重仓板块电影市场也在反弹€春节档期间(正月初€至初六),万达电影€分?.49亿元,在院线中排名第€。万达集团(除夕至初六)480座万达广场客?.6亿人次,收入126.8亿元?/p>

白马寺里的王健林眉头紧锁。但白马寺外的王健林,已经比绝大多数同行轻松得多?/p>

01 暴增,重启后的恢?/p>

三年大疫,消费型企业遭遇抽筋剥骨般的痛楚。但€朝解封,消费的复苏犹如山洪€?/p>

春节期间,三亚的沙滩挤满?ldquo;阳康的人,酒店价格飙升,依然′住人们出去走走的热情?023春节档€票?7.24亿,创历史第二纪录;旅游市场快€回暖,国内出游3.08亿人次,同比增长23.1%……

与消费大势紧密相关的万达集团强势回归,业绩一路狂飙€数据显示,万达电影在春节档(除夕至初六)累计综合票房达?.76亿元,累″账票房达8.8亿元,在€有院线公司中排名第一?/p>

而且,万达电影在《流浪地?》中担任联合出品方,在闷声发大财的€熊出没·伴我熊芯》担任主要出品方。凭借压中这两部电影,万达分账票房在€有影投公司中排名第一?/p>

可以看出,在上游投资和下游放映环节,万达都具备了强大的竞争力?/p>

特别是经过三年疫情,规模小€实力弱的电影院,因资金链断裂€关门歇业,行业新一轮洗牌中,万达市占率进一步提升€?/p>

2019年,万达院线对中国电影票房的市占率为12.76%?022年,这一数字反€上升到17.26%,不仅强者恒强,其对中国电影下游渠道的话语权也进€步增强€?/p>

与此同时,观影客流量为万达广场带了强大的购买力€万达官方公告显示,今年春节除夕至初六,全国480座万达广场客?.6亿人次,€售收?26.8亿元——这才是仅?天的数据?/p>

从近四年业绩曲线可以看出,万达商″2020年触底后,就€始€步回升。根?022年度业绩快报?022年万达商管€收?53.1亿元,同比增?7.4%,租金收?08.5亿元,同比增?%,租金收?00%完成?/p>

随着万达走过至暗时刻,王健林财富地位也开始回升€€?022胡润百富榜€上,王健林?000亿身价,夺回了中国地产首富的交椅,位列富豪榜?2名,而他上次登顶中国首富宝座还要追溯?016年€?/p>

作为€种极为特殊的行业,房地产不同于锂镍钴等矿产资源,可以通过下游€求端的变革€摆脱周期波动€?/p>

香港颇具资历的地产领袖恒隆集团董事长陈启宗就曾表示:房地产跟其它的行业不€样,它的周期性特别强,€且?lsquo;特别不可以改?rsquo;?nbsp;

但不同于万科、恒大€融创€碧桂园等大型房企,万达在剥离文旅酒店€电商溃败无奈解散€金融折戟沉沙后,王健林收拾心神,重回商′业€?/p>

万达集团2017年年会上,王健林承认失败,他总结说:过去总想€做规模,如果从一€始就只搞万达广场、旅游度假区,可能早就整出名堂了?rdquo;他还称,自己犯了€个错误,给曲德君太多钱€?ldquo;如果当初少给点钱,定个投资上限就好了?/p>

而目前,已经跳槽到新城控股的曲德君突然失联,坊间消息称,或涉及任职万达期间€?/p>

另一方面,不同于住宅地产,商业地产更适合进行轻资产转型,而万达早就知道其中价值€?/p>

王健林€择与保险公司合?mdash;—它们资金规模巨大,追求长期投资回报€南昌西湖万达广场在项目签约之时就‘定了物业的产权属于珠江人寿,建成后就把产权移交给了珠江人寿€万达在其中负责选址、修建€品牌授权和日常运营,收来的€租金再与资金方分成€?/p>

02 断臂,最艰难的抉?/p>

2017年是中国地产界一个关键的分水岭€?/p>

这一年,许家印以2900亿元身家登上中国首富宝座,其财富几乎是上€年的4倍€彼时的许€板意气风发踌躇″?ldquo;我们要成为世界最大的房地产企业,并跻身世?00强€?rdquo;

就在许首富春风得意之时,王健林却深陷至暗时刻?/p>

监管严查下,万达遭遇″€双€。€王前一年才被€福布斯》评?ldquo;全球€富华?rdquo;,这€年就要为4200亿负债疲于奔命€外界甚至传€?ldquo;首富其实?ldquo;首负?/p>

就在那一年的7?9日,王健林一口气甩卖?37.5亿的资产包,其中融创孙宏斌以438.44亿元拿下13个文旅城;富力李思廉?99.06亿元吃下了万?7家酒店€以当时的价格看,融创和富力都捡了大便宜?/p>

当年惊天大甩卖的三位主角

而坊间传€,临近签约时,李思廉还不忘压价,气的老王摔杯争吵。签约背景板也是€再撤换€最终,李€廉把之?6家酒店的价格砍到6折,另外还多搭上1家酒店变?7家€?/p>

经过那场世纪交易,富力地产旗下酒店数量达?9家,成为全球€大豪华酒店业主之€?/p>

而根据当时的交易细则,王健林还不惜贷?00亿给孙宏斌,来收购自己的文旅资产,这基本上是在打碎牙齿往肚子里咽。要知道638亿的资产,几乎是2016年万达集团€资产的十分之一,相当于当时集团总营收的四分之一?/p>

对于监管层重点关注的海外资产,王健林做出了铁腕般的抉?mdash;—清零。体育板块的旗舰世界铁人公司;地产板块的美国芝加哥Vista Tower酒店;寄予厚望的AMC几乎都全部清仓€?/p>

除了文旅和酒店,万达还把37家百货门店转给苏宁,将万达影院股份卖给阿里€仅在这€年,万达甩卖?300亿资产€?/p>

?018年底,万达缩减了2158亿元负€,较上€年€€务减少约三分之€,负债率降低?0%以内的安全线?/p>

断臂求生后,万达平稳落地。王健林成为了许家印、李思廉、孙宏斌们最羡慕的人。如今恒大艰难求生,富力度日如年,融创危机四伏€?/p>

到了2022年,王健林却€始€势抄底,去?月,其联?ldquo;河南地产€?rdquo;¤森,接盘建业旗下商业项目10年运营权,万达全盘经营€?个月后,位于郑州的两座万达坊就同时开业€?/p>

此外,王健林还和鑫苑张勇、山西田森杜寅午合作,并接手了北京蓝色港湾€五棵松卓展购物中心的运营权?/p>

除了商业基本盘,万达的住宅地产也重新起航。万达地产(住宅板块)聚焦万达商业周边开发,并已落子武汉、贵阳等地€?ldquo;不追求规模,为商¤€存在,每年消化万达广场住宅配套,保持几百亿€售额?rdquo;早在2018年,王健林就对住宅业¤行了重新定位?/p>

2017年至今,王健林远离聚光灯,不接受采访,不主动露面,他变得低调沉默,甚至有些神秘€但5年过后,这位中国€顶级的地产强人渡尽劫波,变得更加理€,对商业的理解也已经更加€€,甚至是更?ldquo;可€?rdquo;?/p>

03 上市,最后一个坎

我做过许多投资,很多朋友跟着我每€单赚得都很开心,唯一这一单,跟着我的朋友亏钱了,我不能对不起朋友和股东€?rdquo;

2016 ?9 月,港股上市仅不到两年的万达商业宣布私有化€€市,王健林认为港′值过低让?ldquo;无法忍受?/p>

重义气的王健林,€直期待重归资本市场€但此后的大环境€直不友好,继放弃A′市后,万达商″兜转转,期间经历诸多故事?/p>

直到2021?0月再次€表港交€,€在珠海国资30亿入′达商″,珠海万达成为上市主体€?/p>

目前,地产支持政策不断出台,可以说重新上市的时机来临。在2?日举行的万达商管美元债路演会上,管理层称,预″?023年二季度完成香港IPO上市?/p>

这个时间点和万达与投资人签署的对赌协议不谋€合。按照协议,其应?023?0?1日前完成上市,否则万达商管有义务回购395亿元的股份€?/p>

作为上市主体,珠海万达商′在更新后的招′中表示,基于2021年起的运营收费模式,公司2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求€?rdquo;这无疑打消了资本市场的焦虑€?/p>

而且,距?022?0?5日最新版本的招股书,有效期也不到三个月€?/p>

目前来看,珠海万达商管的估€水平,关键在于资本市场对其轻资产化的认可度?/p>

2019年,王健林主导万达商″底剥离所有房地产业务,他亲口表示€平米都不留€?rdquo;

万达商管正式€启轻资产转型,专注运营管理,强调服务属€;2021年开始万达商″不再投资持有万达广场物业,只进行品牌输出,负责设°€建设与运营,赚取收益€?/p>

目前,万达轻资产商管服务分为委托管理″和租赁运营模式€前者是业主委托万达进行招商、运营,并支付一定的服务费;后€则是万达商管租赁业主的资产再拿来出租€类似于€房东?ldquo;二房?rdquo;,但本质上,都是物业运营,只不过采取了不同的″?/p>

截至2022?月,万达商管在管?87个万达广场采用委托管理模式,160个独立第三方商业广场?5个采用委托管理模式€也就是说,高附加€的委托管理占比超过?8%?/p>

2022年上半年,珠海商管收?34.8亿元,同比增?6.7%;净利润40.5亿元,同比大?17.3%。招′中解释称,主要就是因为委托管理费用大幅增?.3倍所致€?/p>

对于王健林来说,万达商管就他手中的王牌€经历一轮洗礼后,他要给这张王牌加上金钟罩和安全锁€?/p>

截至2022?月,万达商管集团有息债务356.41亿元,其中约100亿元将在2023年底到期。目前集团账面现?41.94亿元,偿债压力不高€?/p>

上市主体珠海万达商管的资产负债率已经?021?月末?0.4%降低?022?月末?8.1%,且不€虑20亿的理财受限资金,手握现金超158亿€?/p>

估€对比来看,港股市场也对轻资产模式更加青睐,碧桂园服″值一度超过碧桂园,华润万象生?1倍PE远高于华润置地的7倍€€万达商管是中国商业管理领域的巨无霸,仅2022上半年,珠海万达收入是华润万象生活的2.6倍,利润是其4倍€?/p>

挺过地产调控生死般的波折后,万达变得更加难以战胜,也迎来了上市最好时机€对于王健林来说,这将是€″誉之战€?/p>

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